我國(guó)的綠色建築經過了逾十年(nián)的發展，即将迎來一(yī)個(gè)加速普及的時期，這個(gè)時期的特征可以概括為(wèi)：不僅大量新建綠色建築，而且同步推行老建築、老舊(jiù)小(xiǎo)區的綠色化改造；不僅著(zhe)重于單個(gè)建築的綠色化設計、建造和運營，而且轉向小(xiǎo)區、社區，甚至整個(gè)城(chéng)鎮的綠色建築集群的設計、建設和管理；不僅追求建築的節能(néng)、耐用、适用，而且追求綠色建築的低(dī)室内污染、超低(dī)能(néng)耗和生(shēng)态景觀，即要從(cóng)建築的居住功能(néng)，轉向建築的健康、美觀、更人性化。

這四個(gè)方面的轉型就(jiù)意味著(zhe)我國(guó)綠色建築即将迎來快速并提質發展的新天地，這是每個(gè)行業(yè)人士都要把握的新機(jī)遇。為(wèi)什麽要強調老舊(jiù)小(xiǎo)區改造呢(ne)？中央城(chéng)市(shì)工(gōng)作會(huì)議提出了要進行“城(chéng)市(shì)修補和生(shēng)态修複”，并以此為(wèi)手段解決老城(chéng)區環境品質下(xià)降、空間秩序混亂等問題。因為(wèi)在前30年(nián)快速發展的過程中，我國(guó)的城(chéng)市(shì)規劃、建設、管理基本是粗放(fàng)的，遺留了許許多(duō)多(duō)缺陷。但與傳統作法相(xiàng)區别的新思路(lù)是不必要再進行大拆大建，而是采取“城(chéng)市(shì)修補”的辦法來消除隐患、改善人居環境，這符合綠色發展的大趨勢。

據不完全估算(suàn)，我國(guó)城(chéng)市(shì)有近四百億平方米的既有建築，大約有二分之一(yī)必須進行各種各樣的修補改造。除了不少缺陷需要修補之外，還(hái)必須使這些建築适合老年(nián)化時代的需求、符合綠色發展的要求。據粗略估算(suàn)，上(shàng)述改造能(néng)夠産生(shēng)十多(duō)萬億的新投資需求，能(néng)迅速帶動衆多(duō)相(xiàng)關行業(yè)的消費(fèi)和供給，形成新經濟增長(cháng)點、緩解經濟下(xià)行壓力。而這些新投資需求在發改委傳統投資單子上(shàng)是沒有的，完全是新的供給式的投資需求。

以綠色化改造和宜居為(wèi)目标，以城(chéng)市(shì)修補來替代傳統的大拆大建，對城(chéng)市(shì)老舊(jiù)小(xiǎo)區推行有機(jī)更新，能(néng)夠大幅度節能(néng)減排。綠色化改造能(néng)夠使百姓的生(shēng)活更美好，使城(chéng)市(shì)更美麗、更宜居、發展更可持續，這是我們最終的出發點。

可把老舊(jiù)小(xiǎo)區綠色改造項目分成兩類，第一(yī)類是必須要進行改造的項目，稱之為(wèi)：必備項目。第二類就(jiù)是居民(mín)可以選擇進行改造的項目，稱之為(wèi)：拓展項目。

二、老舊(jiù)小(xiǎo)區改造拓展項目

第一(yī)項拓展項目，社區綠化和建築外牆的綠化。

對比同一(yī)個(gè)地點拍的這兩張照(zhào)片，一(yī)張是紅(hóng)外照(zhào)，一(yī)張是普通(tōng)照(zhào)，在綠樹較為(wèi)密集的地點，紅(hóng)外圖上(shàng)紅(hóng)色斑塊明顯少些，說明此處環境溫度較低(dī)。綠樹比較稀疏的地方，相(xiàng)應的地表溫度就(jiù)較高(gāo)，可相(xiàng)差8度左右甚至更高(gāo)的溫差。可以想象一(yī)下(xià)，8度的地表溫差對空調使用的影響有多(duō)大？簡單的小(xiǎo)區綠化對節能(néng)減排效果影響巨大，這說明完全可以通(tōng)過花草(cǎo)喬木(mù)合理搭配、以喬為(wèi)主進行小(xiǎo)區綠化，最低(dī)成本地消除熱島效應。

我國(guó)許多(duō)城(chéng)市(shì)裡(lǐ)居民(mín)都喜歡栽種高(gāo)大的喬木(mù)，按照(zhào)我國(guó)文化傳統住宅附近的喬木(mù)最好是落葉的，能(néng)産生(shēng)四季變化的景觀和冬暖夏涼的效果，而且可以産生(shēng)碳中和效應。除此以外，每棵大樹每年(nián)吸附灰塵達到(dào)一(yī)百公斤左右，有利于減少霧霾和增加生(shēng)物(wù)多(duō)樣性。

第二項拓展項目，增加社區對外的通(tōng)道。

前段時間網絡媒體對“推到(dào)封閉小(xiǎo)區圍牆”炒得很熱，但很多(duō)老舊(jiù)小(xiǎo)區是由樓宇圍合而成、其實是無牆可推。比如說屬典型老舊(jiù)小(xiǎo)區的建設部大院，每一(yī)邊長(cháng)約六百米，隻有一(yī)個(gè)出入口。對建設部大院沒有圍牆可推怎麽辦？合理化建議是通(tōng)過整體合理設計，再增加三個(gè)步行、自(zì)行車或車輛出入口，通(tōng)過對老舊(jiù)小(xiǎo)區增加出入口的改造，對方便居民(mín)出行、避災和增加消防車通(tōng)道等都可以帶來明顯好處，使得小(xiǎo)區周邊的交通(tōng)毛細管更加通(tōng)暢。以建設部大院來說，增加三個(gè)出入口就(jiù)可以達成對外通(tōng)道的增加和方便群衆出行，以及避災功能(néng)的改善。

第三項拓展項目，海綿社區整體設計改造。

這方面涉及的項目較多(duō)，如屋頂綠化加太陽能(néng)、對原有綠地通(tōng)過不移栽樹木(mù)的情況改建成下(xià)凹式的滲水(shuǐ)綠地、對原有小(xiǎo)區道路(lù)改造成透水(shuǐ)路(lù)面和停車場加裝滲水(shuǐ)池收集雨水(shuǐ)等，從(cóng)而使地下(xià)水(shuǐ)與地表水(shuǐ)很好地溝通(tōng)，起到(dào)既節約用水(shuǐ)、下(xià)滲雨水(shuǐ)、減少污染、又(yòu)能(néng)美化社區環境的多(duō)重作用。

第四項拓展項目，統一(yī)加裝遮陽窗(chuāng)。

實踐證明，對住宅外牆窗(chuāng)戶的外遮陽改造節能(néng)效果非常好。我國(guó)大多(duō)數城(chéng)市(shì)夏天都非常熱，不管是南(nán)方還(hái)是北(běi)方，夏天都有朝南(nán)、朝西(xī)向窗(chuāng)戶遮陽問題。從(cóng)圖17所提供的數據來看(kàn)，通(tōng)過建築外遮陽比用Low-E玻璃改造具有好得多(duō)的節能(néng)效果和性價比。一(yī)般來說，通(tōng)過外遮陽的改造可達到(dào)節約空調能(néng)耗50%的效果。特别是炎熱地區加裝外遮陽，同時也增強了住宅防盜性能(néng)和建築的美感。在北(běi)方地區特殊設計的外遮陽還(hái)可以起到(dào)保溫作用。

第五項拓展項目，廚房油煙(yān)集中過濾。

随著(zhe)我國(guó)對化工(gōng)、發電(diàn)、交通(tōng)項目空氣污染的有效控制，十年(nián)以後或者不到(dào)十年(nián)的時間内，居民(mín)廚房油煙(yān)對PM2.5的貢獻将日益突出，而且這種污染是就(jiù)近排放(fàng)的、對居民(mín)的健康影響不少。當前城(chéng)市(shì)PM2.5污染主要的貢獻是燃煤和交通(tōng)，但如果當燃煤和交通(tōng)空氣污染得到(dào)有效控制以後，減少居民(mín)廚房油煙(yān)的緊迫性就(jiù)會(huì)相(xiàng)應提高(gāo)。

幾十年(nián)前蔣介石的夫人宋美齡曾經居住在美國(guó)紐約，她的家族有三十多(duō)人，每天都因中國(guó)方式炒菜，經常被鄰居投訴廚房油煙(yān)排放(fàng)污染太大。國(guó)人的烹調方式帶來了對周邊以及相(xiàng)鄰地區PM2.5的貢獻，這是現實就(jiù)近的空氣污染。對每幢住宅或食堂廚房的油煙(yān)機(jī)進行集中過濾處理，或統一(yī)安裝帶有濾芯的抽排油煙(yān)機(jī)，有利于我們攻克PM2.5最後一(yī)個(gè)“堡壘”。

第六項拓展項目，老舊(jiù)樓宇空曠場地的綜合利用。

城(chéng)市(shì)許多(duō)七八十年(nián)代的老舊(jiù)小(xiǎo)區比較空曠，空間利用率比較低(dī)，可以采取逐步改造的模式，适當增加建築容積率（圖20）。可以利用增加的容積率補償其他用戶損失，比如說消除裝電(diàn)梯對底層居民(mín)的影響，或者用停車庫為(wèi)裝了電(diàn)梯的底層用戶損失進行補償。也可以利用新增加的樓宇面積來設置小(xiǎo)區養生(shēng)、養老和文體活動場所等。使得小(xiǎo)區居民(mín)生(shēng)活更綠色、環保、健康。

第七項拓展項目，美化社區。

社區不僅是一(yī)個(gè)居住的地方，當人們退出工(gōng)作崗位的時候， 24小(xiǎo)時都生(shēng)活在社區，社區應當成為(wèi)一(yī)個(gè)人們肉體和靈魂都向往的地方，應該是詩意居住的場所。通(tōng)過老舊(jiù)小(xiǎo)區美化、綠化，或曆史、文化的傳承或改造，增強社區居民(mín)的認同感、自(zì)豪感，使社區居民(mín)有一(yī)種家園般的歸屬感，塑造一(yī)種安定、舒适和賞心悅目的居住環境。如果城(chéng)市(shì)小(xiǎo)區的每一(yī)條小(xiǎo)道都能(néng)夠綠草(cǎo)茵茵，每處都有繁華、多(duō)樣化的景觀、都能(néng)感受曆史文化的熏陶。我們就(jiù)可以把自(zì)己的生(shēng)活環境裝扮的更美，社區——這一(yī)基層的社會(huì)細胞就(jiù)更加的穩固、更有凝聚力、更有魅力。美麗中國(guó)建設，難點在城(chéng)市(shì)。美麗城(chéng)市(shì)建設，關鍵在社區。

第八項拓展項目，基于節能(néng)減排的綠色物(wù)業(yè)管理和智慧社區。

可通(tōng)過推廣無線抄表、在線交費(fèi)和每單元節水(shuǐ)節能(néng)可視化和獎勵、建立社區内專業(yè)技(jì)術(shù)人才志(zhì)願者服務網等等網絡化服務等措施，既可以人盡其才，又(yòu)可以促使節能(néng)減排、便利民(mín)衆生(shēng)活。将來養老、老年(nián)的護理和醫(yī)療都通(tōng)過網絡來進行。由此可見(jiàn)，綠色物(wù)業(yè)管理是一(yī)個(gè)新興的巨大産業(yè)，中國(guó)城(chéng)科會(huì)開(kāi)發了綠色建築标識在線評審系統，在線可以評審和進行申報(bào)，使社區綠色化改造變得簡單、廉價、方便民(mín)衆參與。

綠色建築的普及通(tōng)過可視化感知的手段，讓每幢綠色建築每個(gè)居民(mín)單元的節能(néng)、節水(shuǐ)效果和環境質量都可視化、數據化，這樣就(jiù)可以激勵用戶節能(néng)節水(shuǐ)的積極性而達到(dào)節約15%的效果。每個(gè)改造後的住戶都可成為(wèi)網絡的一(yī)個(gè)節點，通(tōng)過綠色建築管理診斷網絡，可有效整合技(jì)術(shù)專家資源随時對每個(gè)綠色建築進行網上(shàng)會(huì)診，使老舊(jiù)小(xiǎo)區綠色化改造發揮出節能(néng)減排最大的潛能(néng)，進一(yī)步促進小(xiǎo)區“四節一(yī)環保”的實效。通(tōng)過大數據、物(wù)聯網、BIM及雲平台等新技(jì)術(shù)，可使得小(xiǎo)區更加綠色、居民(mín)生(shēng)活更适宜、便利。

三、小(xiǎo)結

值得指出的是，城(chéng)市(shì)老舊(jiù)小(xiǎo)區屬公共空間和公共品與私有空間和個(gè)人産權複雜(zá)交融的區域，無論是上(shàng)述近十項“必要改造項目”，還(hái)是“拓展項目”的推行都會(huì)遭遇“衆口難調”而受阻。例如，無電(diàn)梯的老舊(jiù)住宅加裝電(diàn)梯是件(jiàn)好事(shì)，但也是難事(shì)。不僅不同樓層的住戶對加裝電(diàn)梯的需求不同，統一(yī)認識往往比較困難。同時，老舊(jiù)住宅小(xiǎo)區樓宇間距一(yī)般比較小(xiǎo)，增設附加電(diàn)梯也會(huì)多(duō)少影響周邊樓宇住戶的日照(zhào)、通(tōng)風、視線、停車、通(tōng)行等諸多(duō)方面，容易産生(shēng)鄰裡(lǐ)糾紛。目前，國(guó)内出台加裝電(diàn)梯政策的城(chéng)市(shì)主要有三種共同決策類型：一(yī)是單元業(yè)主“全體簽字同意”制。但從(cóng)實際實施情況來看(kàn)，由于底層業(yè)主反對而導緻“舉步艱難”。二是單元業(yè)主“三分之二簽字同意+公示”。廈門(mén)、福州、廣州采取了這種做法，這三個(gè)城(chéng)市(shì)正是此項工(gōng)作推進較好的城(chéng)市(shì)。三是按幢的“三分之二業(yè)主簽字同意”制，目前，隻有上(shàng)海這樣規定，但實施進度也不理想。

浙江省新出台的《意見(jiàn)》指出“加裝電(diàn)梯的服務範圍内産權所有人應當自(zì)主或委托社區組織主持，依照(zhào)《物(wù)權法》第七十六條規定就(jiù)加裝電(diàn)梯方案和電(diàn)梯維護管理等有關問題進行充分協商，經專有部分占建築物(wù)總面積三分之二以上(shàng)的業(yè)主且占總人數三分之二以上(shàng)的業(yè)主同意并簽訂協議，同時妥善處理好住宅周邊相(xiàng)鄰關系”。

事(shì)實上(shàng)不僅附加電(diàn)梯安裝、而且增設立體停車庫、統一(yī)改裝外凸“防盜窗(chuāng)”、外牆粉刷、保溫改造、屋頂加裝太陽能(néng)光(guāng)電(diàn)光(guāng)熱一(yī)體化設施、供熱計量和地下(xià)老舊(jiù)管網改造等等都涉及多(duō)數人利益與少數人利益失調和沖突的問題，都需要“政府主導”加“群衆多(duō)數主體”加“利益補償”來協同推進。既不可草(cǎo)率一(yī)刀切政府說了算(suàn)，也不可事(shì)事(shì)都得“全體業(yè)主簽字贊同方可實施”使綠色化改造難以啓動。

由此可見(jiàn)，在實施老舊(jiù)小(xiǎo)區綠色化改造全過程中要注重把握以下(xià)幾點：

一(yī)、對老舊(jiù)小(xiǎo)區的改造，可采用編制菜單式的整體項目規劃，規劃的編制過程應動員(yuán)全體小(xiǎo)區居民(mín)踴躍參與獻計獻策。自(zì)己的家園自(zì)己參與設計改造。國(guó)人曆來崇尚“眼見(jiàn)為(wèi)實”，通(tōng)過發揮老舊(jiù)小(xiǎo)區改造的示範效應，讓其它沒有改造的小(xiǎo)區老百姓參觀學習，讓他們看(kàn)到(dào)改造好了的小(xiǎo)區能(néng)讓居民(mín)生(shēng)活環境的實際變化。這樣就(jiù)能(néng)極大地調動民(mín)衆支持和參與老舊(jiù)小(xiǎo)區綠色化改造的積極性。

二、老舊(jiù)小(xiǎo)區的綠色化改造意味著(zhe)許多(duō)技(jì)術(shù)創新和體制改革，不少舊(jiù)住宅和建築的标準一(yī)般都不是針對小(xiǎo)區的，這些标準不可能(néng)滿足于老舊(jiù)小(xiǎo)區的綠色化改造，要及時編制新的标準、符合新的需求，不是拘泥于某些不合時宜的舊(jiù)标準、或受其約束。

三、要集成綠色技(jì)術(shù)的疊加效應，産生(shēng)一(yī)加一(yī)等于二的整體效應，需要通(tōng)過互聯網和物(wù)聯網進行綠色單元各方面調控，使各種分布式綠色設施協同工(gōng)作，最大限度發揮綜合性節能(néng)減排效應。智能(néng)小(xiǎo)區設計首先要滿足小(xiǎo)區節能(néng)減排的要求，再疊加其他便民(mín)利民(mín)的信息化功能(néng)。

四、改造後的小(xiǎo)區要及時建立、健全長(cháng)效管理機(jī)制。小(xiǎo)區改造前期就(jiù)可采取PPP模式、物(wù)業(yè)管理創新模式。因為(wèi)傳統小(xiǎo)區物(wù)業(yè)管理隻是負責清潔、綠化、保安，現在涉及到(dào)綠色、健康、節能(néng)減排許多(duō)新的技(jì)術(shù)和設施的營運，這些新科技(jì)、新設施都要進行精心的保養、維護和使用。這需要綠色物(wù)業(yè)管理模式的創新，這也意味著(zhe)會(huì)形成一(yī)個(gè)巨大的綠色新産業(yè)。當地政府應按照(zhào)屬地管理的原則，加強這方面的指導幫助，以期同步推進。

五、集中各級政府的節能(néng)減排各類補貼，加快推動老舊(jiù)小(xiǎo)區綠色化改造。我國(guó)約有住宅大維修基金五千多(duō)億躺在各地銀(yín)行賬上(shàng)沒發揮作用。對受益面較小(xiǎo)的改造項目如附加電(diàn)梯、小(xiǎo)型立體停車庫、戶用節水(shuǐ)中水(shuǐ)、節能(néng)器(qì)具等都可單獨采用集資采購或公積金支出補償等方式。老舊(jiù)小(xiǎo)區綠色化改造需要各方面合力推進。老舊(jiù)小(xiǎo)區改造中政府推動力最為(wèi)重要，此項改造可以産生(shēng)巨大的二氧化碳減排的整體效應，也可以通(tōng)過碳市(shì)場來部分補償。六、通(tōng)過評定綠色舊(jiù)宅和舊(jiù)小(xiǎo)區改造星級标準，使得居民(mín)對改造後的小(xiǎo)區有更大的認同感、獲得感。十五萬億新投資領域也意味著(zhe)綠色建築供給側改革大有作為(wèi)，使科技(jì)人員(yuán)的創新、創業(yè)精神有利于百姓生(shēng)活質量的優化和節能(néng)減排工(gōng)作的有效推進有機(jī)結合。通(tōng)過老舊(jiù)小(xiǎo)區改造的途徑來加快發展綠色建築不僅是為(wèi)了當代人們生(shēng)活的更好，也為(wèi)了下(xià)一(yī)代人在地球上(shàng)用有限的資源過更加綠色、更加富足、更加幸福的生(shēng)活。